刘京生已近四十岁，他的父母和姐姐都居住在国外。京生一人独守着胡同里的三间大平房，其中东西向的两间分别出租给来自山东的煎饼摊主胖姐，还有一位从湖北来北京攻读博士的王先彪。而京生自己则安居在南向的两大间，生活相当悠闲。事实上，京生并不太需要租金收入，房子出租的主要目的是希望家里有人常常打理，最重要的是他性格开朗，喜欢与人同住，这样家里会更有生气。东、西、北三间分别住着胖姐、王先彪和京生，时间长了，不了解情况的人还以为他们是一家人。三间大平房一间不空。看报刊亭的三儿帮京生引荐了一个来自哈尔滨的女房客龚雪。京生了解到王先彪的困难，便决定减免他100块钱的房租，让王先彪搬到他的客厅，而原先王先彪的房间，则以每月900块的租金租给了龚雪。王先彪每日忙于学业，胖姐则早早外出摆摊，新来的龚雪总是忙忙碌碌，几乎不和他人交流，手机响了许多次也不接，这引起了王先彪、胖姐和京生的怀疑。虽说王先彪看起来老实，但却时常给京生惹麻烦。因王先彪在书店闹事，京生被警察找去，于是决定让王先彪搬走。看到王先彪无处可去，胖姐便主动为他说情，还擅自决定与王先彪换房。胖姐搬入京生的客厅后，承担起照顾京生生活的责任，样样亲力亲为，仿佛成了主人，让京生多少有些不自在。京生怕时间久了遭人闲话，便设了一场“鸿门宴”，提议与王先彪换房。见情况不妙，胖姐便收拾东西回了原先的东屋。没过多久，因京生把上次购电的300块钱算进房租，胖姐、王先彪与龚雪决定联合起来算计京生一回，结果王先彪的计策不到一天就被京生的策略反败为胜，最终让他们没了下台的台阶。京生不在意钱，也未将此事放在心上，小院又恢复了以往的和谐。然而，因为龚雪误用京生的手机，和谐美好又生波澜。“波澜平息”后，在京生的鼓励下，王先彪终于考上了博士学位；龚雪不仅找到了工作，还缓和了与父母的紧张关系；胖姐则盘下了胡同口的一间门脸，开了一家饺子馆。一年后，王先彪结束了幽闲生活，开始开出租车。在北京西南的谭柘寺，京生惊喜地发现，邀请他到谭柘寺的，正是一年前的房客——胖姐、王先彪和龚雪。这部影片聚焦于都市生活题材，通过房东与房客之间的故事，打破了普遍对房客唯利是图的刻板印象，塑造了一个仗义、豁达、热情、狡黠且充满人情味的房东形象。影片在关注房东“刘京生”的同时，也重点描绘了怀揣梦想来到城市追寻理想、改善生活的“外地人”的经历，展现出影片制作者对他们的人文关怀与深切同情与敬意。影片的成功之处在于其浓厚的生活气息，被张惠中塑造的“刘京生”，以及邹健、钟雨桐、俞颖对都市生活不同诉求的诠释，给观众一种真实感。